Préstamo hipotecario

La recurrente celebró con la entidad bancaria demandada un contrato de préstamo hipotecario en el que la cuantía del préstamo superaba el valor de tasación de la finca a adquirir, por lo que el banco requirió garantías adicionales, en concreto, la hipoteca sobre una finca de los padres de la prestataria.

En la demanda se reclamó la declaración de nulidad de las cláusulas del contrato relativas a la garantía hipotecaria y el afianzamiento solidario. La pretensión es desestimada íntegramente.

Lo determinante para la transparencia de una cláusula o pacto de esta naturaleza es que el fiador comprenda su carga jurídica y económica, es decir, que sea consciente de que, si el deudor principal no paga, responde en sus mismas condiciones y el acreedor puede dirigirse contra él por la totalidad de la deuda pendiente.

Se considera que la cláusula controvertida supera el control de transparencia material, ya que su redacción es clara y comprensible. El consumidor medio sabe qué significa ser fiador de alguien, en el sentido de tener que responder por otro en caso de impago.

En cuanto a la valoración sobre la desproporción entre las garantías pactadas y el riesgo asumido por la entidad acreditante, ha de realizarse teniendo en cuenta factores como los siguientes:

- el importe de la totalidad de las cantidades garantizadas por todos los conceptos mediante las dos hipotecas (capital, intereses y costas);

- la tasación de los inmuebles hipotecados;

- las cantidades no cubiertas por dicha cifra de responsabilidad por la hipoteca;

- las limitaciones que impone la legislación del mercado hipotecario en cuanto a la proporción máxima entre la tasación de los inmuebles hipotecados y el capital prestado;

- la solvencia personal de los deudores;

- la correlación entre las mayores garantías y el menor tipo de interés remuneratorio pactado en el crédito como compensación a la disminución del riesgo para el acreedor;

- su ajuste o no a su normativa específica.

En este caso, no hay datos que permitan concluir que exista una desproporción entre las garantías pactadas y el riesgo asumido por el acreedor contraria a las exigencias de la buena fe, teniendo en cuenta la solvencia personal de la deudora, la manifiesta insuficiencia del valor de la finca hipotecada por la prestataria para cubrir la deuda, o la disminución del tipo de interés pactado correlativa a la mayor garantía que representa la existencia de una segunda hipoteca.

Finalmente, respecto al pacto de distribución de la responsabilidad hipotecaria, se trata de una regulación legal (LH art.119 y 120) y de un pacto que lejos de perjudicar, beneficia a los hipotecantes no deudores. A diferencia de lo que sucede en el caso de la fianza solidaria, que permite al acreedor dirigirse contra cualquiera de los fiadores solidarios por el importe total de la deuda, el efecto propio de la distribución de la responsabilidad hipotecaria es la exclusión de la solidaridad entre ambas hipotecas, de forma que, una vez inscrita la distribución no se podrá repetir contra los bienes hipotecados con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos.

 

 

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